Rối chuyện bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

Không chỉ riêng tranh chấp về bảo hiểm, xây dựng, đối với các tranh chấp về tín dụng, Tòa Kinh tế TAND Tối cao cũng đưa ra rút kinh nghiệm nhiều tình huống gây tranh cãi, vướng mắc trong quá trình giải quyết của các tòa địa phương...

Theo Tòa Kinh tế TAND Tối cao, thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp liên quan đến “hợp đồng thế chấp” nhưng thực chất là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba khiến các tòa địa phương gặp lúng túng khi giải quyết.

Xác định bản chất của hợp đồng thế chấp

Tòa Kinh tế đưa ra một tình huống phổ biến sau: Bà A “thế chấp” quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho ngân hàng để đảm bảo khoản vay của Công ty B. Do Công ty B không trả được nợ nên ngân hàng khởi kiện ra tòa yêu cầu kê biên phát mại toàn bộ tài sản đã “thế chấp” của bà A.

Đối với tình huống này, hiện các tòa địa phương có hai cách giải quyết: Có tòa cho rằng “hợp đồng thế chấp” này vô hiệu về hình thức do không thực hiện đúng quy định tại các điều 715 đến 721 BLDS. Ngược lại, có tòa cho rằng tuy hợp đồng ký kết giữa bà A với ngân hàng ghi là “hợp đồng thế chấp” nhưng thực chất đây là “hợp đồng bảo lãnh” (vì BLDS không có quy định về hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất mà chỉ có quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất). Vì vậy, ngân hàng có quyền tiếp tục quản lý tài sản bảo lãnh của bên thứ ba để đảm bảo thi hành án.

Tòa Kinh tế đồng ý với quan điểm thứ hai, cho rằng khi giải quyết, các tòa địa phương cần phải xem xét, đánh giá bản chất hợp đồng là thế chấp hay bảo lãnh chứ không thể vì tên gọi của hợp đồng mà xác định nó vô hiệu hay không. Thực tiễn cũng cho thấy phần lớn các “hợp đồng thế chấp” quyền sử dụng đất của bên thứ ba bị tòa tuyên vô hiệu vì lý do như bỏ sót người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chứ ít có trường hợp tuyên vô hiệu về hình thức do tên gọi của hợp đồng.

Xử sao khi người bảo lãnh chết?

Trước đây, bà H. dùng nhà, đất để bảo đảm cho khoản vay của ông K. tại ngân hàng. Xảy ra tranh chấp, ngân hàng khởi kiện. Giải quyết, tòa xác định bà H. là người có nghĩa vụ liên quan nhưng qua xác minh thì bà đã chết trước khi tòa thụ lý. Bà H. không để lại di chúc, cũng không có người thừa kế theo pháp luật.

Với tình huống này, có tòa cho rằng “hợp đồng thế chấp” mà bà H. ký với ngân hàng đã chấm dứt tại thời điểm bà H. chết theo khoản 3 Điều 424 BLDS. Vì vậy, tòa không đưa phần tài sản này vào để giải quyết. Ngược lại, có tòa cho rằng bà H. chết không có di chúc, không có người thừa kế thì tài sản bà “thế chấp” ở ngân hàng thuộc sở hữu Nhà nước. Như vậy, tòa phải đưa đại diện Nhà nước vào tham gia tố tụng với tư cách là bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nhưng đến đây thì gặp vướng mắc là cơ quan nào, cấp địa phương nào sẽ đại diện Nhà nước tham gia tố tụng.

Tòa Kinh tế đồng ý với quan điểm thứ hai và lưu ý: Khi bà H. chết, tài sản thế chấp bảo lãnh của bà sẽ được xử lý theo quy định và theo thỏa thuận trong “hợp đồng thế chấp”. Vì bà H. không để lại di chúc, không có người thừa kế nên các tòa xem xét ai đang chiếm hữu, sử dụng, quản lý di sản để mời tham gia tố tụng. Chẳng hạn, tòa có thể mời đại diện UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H. tham gia vụ án. Tài sản còn lại của bà H. sau khi thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng sẽ thuộc về Nhà nước, giao cho UBND đó quản lý.

Bốn kiến nghị của Tòa Kinh tế Tòa Kinh tế lưu ý các tòa địa phương về những sai sót tố tụng điển hình như: Xác định không đúng tư cách người tham gia tố tụng, không triệu tập đầy đủ người tham gia tố tụng; xác minh, thu thập, đánh giá chứng cứ không đầy đủ, toàn diện; ra quyết định sự công nhận thỏa thuận của các đương sự không đúng; có sai lầm trong việc xác định địa chỉ của bị đơn và người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Từ các vướng mắc trong thực tiễn, Tòa Kinh tế kiến nghị: - Cơ quan có thẩm quyền sớm ban hành văn bản hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật. - Tổ chức thường xuyên tập huấn chuyên sâu nhằm đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế trong giai đoạn hiện nay. - Hằng năm tiến hành tổ chức rút kinh nghiệm và kịp thời hướng dẫn giải quyết các khó khăn vướng mắc nảy sinh trong quá trình làm án của các tòa. - Tăng cường phối hợp chặt chẽ giữa tòa và viện tối cao, giữa các đơn vị của tòa tối cao và giữa tòa tối cao với địa phương nhằm đẩy nhanh việc giải quyết án kịp thời, chính xác, đúng pháp luật.

HOÀNG YẾN