Cứu bất động sản: Chẩn bệnh, kê toa, điều trị

Trần Hữu Hiệp

05/12/2022 08:13 (GMT+7)

(ĐTTCO) - Đã có nhiều tiếng kêu từ thị trường bất động sản (BĐS). Nhưng câu hỏi đặt ra, giải cứu hay nên để “bàn tay thị trường” điều tiết? Câu trả lời phụ thuộc kết quả chẩn đoán, kê toa, dùng đúng thuốc và phác đồ điều trị cho “căn bệnh trầm cảm” của thị trường BĐS Tây Nam bộ. 

Thị trường dễ “chuyển trạng thái”

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS đóng góp khoảng 14% GDP giai đoạn 2019-2021. Về lý thuyết, BĐS tuy không phải là ngành sản xuất vật chất, nhưng có sức lan tỏa 40 ngành kinh tế khác. BĐS tạo ra sức cầu cho sản xuất vật liệu xây dựng, nhất là ngành sắt, thép, gạch, cát, xi măng và chiếm tỷ trọng lớn trong khối lượng vận tải, hậu cần logistics.

BĐS trực tiếp tác động đến ngành trang trí nội thất, đồ dùng sinh hoạt gia đình. Nó còn liên quan trực tiếp đến thị trường tín dụng, đầu tư, là kênh vốn quan trọng của trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), ngân hàng thương mại (NHTM), nhà đầu tư BĐS và người mua nhà, cũng là lĩnh vực giải quyết lượng lớn lao động, việc làm xã hội.

Kết quả nghiên cứu của Hiệp hội BĐS Việt Nam công bố, khi nhu cầu BĐS tăng 1.000 tỷ đồng, có thể kích thích giá trị sản xuất các ngành khác liên quan tăng 772 tỷ đồng và lan tỏa giá trị tăng thêm 191 tỷ đồng. Lượng hóa quy mô tài sản BĐS trên tổng tài sản nền kinh tế năm 2020 chiếm khoảng 20,8%. Tuy nhiên, theo dõi thị trường BĐS những năm qua, lĩnh vực này luôn trong tình trạng “chuyển trạng thái”, từ nóng sốt sang đóng băng và ngược lại, mà nổi lên 3 biểu hiện. 

Thứ nhất, có sự lệch pha cung - cầu BĐS, tạo ra các căn bệnh bề mặt, chưa chắc đã phản ánh đúng thực trạng của ngành.

Thứ hai, môi trường đầu tư, kinh doanh BĐS nhiều rủi ro, thiếu minh bạch.

Thứ ba, xuất hiện căn bệnh “bong bóng BĐS”, tạo ra các cơn sốt ảo làm méo mó thị trường. Riêng BĐS miền Tây vừa mang trong mình cái chung, vừa có những đặc điểm riêng của khu vực mới nổi, các khu vực đô thị mới hình thành nhiều tiềm năng, nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro. 

Giải cứu trong tổng thể giải pháp chung

ĐBSCL là nơi đầu tiên của cả nước được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tích hợp cấp vùng, mở ra không gian phát triển mới, các đô thị mới, kỳ vọng thu hút nguồn lực đầu tư với hàng loạt công trình hạ tầng giao thông; sức bật sau đại dịch của ngành du lịch và việc hình thành các trung tâm nông sản, các kết nối liên tỉnh, các tiểu vùng và liên vùng, tạo ra cơ hội vàng cho đầu tư kinh doanh BĐS. 

Tuy nhiên, khác với những dự báo tốt đẹp đầu năm 2022 về sự trỗi dậy của thị trường BĐS, cơ hội khai phá thị trường ngách Tây Nam bộ có nhiều lợi thế phát triển sản phẩm như BĐS du lịch, đô thị sinh thái miền sông nước, nhưng nay khu vực này cũng chịu chung cảnh khó, DN BĐS kiệt sức, cạn vốn, đầu ra khó khăn, thị trường trầm lắng. Việc chậm giải phóng mặt bằng, vướng mắc thủ tục quy hoạch, đất đai, xây dựng cũng góp phần làm các dự án đầu tư kinh doanh BĐS “đóng băng”

Chỉ riêng địa bàn Cần Thơ, đô thị trung tâm vùng ĐBSCL, theo Hiệp hội BĐS Cần Thơ, đến nay có hàng loạt dự án đã hoàn thiện hạ tầng và xây dựng theo quy hoạch, nhưng do chưa được nộp tiền sử dụng đất nên chưa đủ điều kiện chào bán. Nhiều DN BĐS Cần Thơ xếp hàng xin nộp tiền sử dụng đất, rơi vào tình trạng đuối sức phải “ôm hàng” nằm chịu lãi suất cao.

Do vậy cần đặt trạng thái “lâm bệnh” của thị trường BĐS trong bối cảnh chung của nền kinh tế. Đặc biệt, trong điều kiện thiếu thanh khoản, khan hiếm vốn, lãi suất tăng, ưu tiên kiềm chế lạm phát. Giải pháp cho ngành BĐS phải nằm trong tổng thể giải pháp chung. Không thể đòi hỏi ưu tiên cho ngành này mà bỏ qua các vấn đề xã hội, dân sinh bức xúc khác để tránh bị cho là lo giải cứu người giàu - giới đầu tư, kinh doanh BĐS - mà bỏ quên dân nghèo. 

Kê toa, chọn liều điều trị

Các giải pháp cho thị trường BĐS mang tính chọn lựa, vừa đáp ứng yêu cầu “điều trị” trước mắt, nhưng phải hướng đến ổn định lâu dài. Cần quan tâm 3 nhóm giải pháp. Thứ nhất, ưu tiên chọn phân khúc thị trường phù hợp để “làm nóng” lại thị trường.

Theo đó, đề xuất chọn phân khúc BĐS cho người có thu nhập trung bình - thấp với các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức và công nhân. Bởi lẽ, từ khó khăn chung về vốn, tín dụng, xét góc độ nhà đầu tư lẫn người mua nhà, sẽ dễ chọn phân khúc vừa túi tiền và quy mô thị trường dựa trên số đông.

Theo đó, cần có những chương trình, dự án hỗ trợ tín dụng với các cơ chế, chính sách, như tái cơ cấu các khoản vay, nới room tín dụng thêm 2%, cho phép sử dụng nguồn tiền gửi tại các NH quốc doanh để giải ngân cho các DN phát hành TP thanh toán kỳ hạn ngắn. Ngoài ra, cần các chương trình khuyến khích, ưu đãi lãi suất cho người thuê nhà, thuê mua BĐS và BĐS du lịch có tiềm năng phát triển.

Thứ hai, tập trung nghiên cứu, hoàn thiện thể chế pháp luật có liên quan, đặc biệt hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu. Tăng cơ hội, đảm bảo quyền tiếp cận các nguồn lực đất đai và BĐS cho nhà đầu tư và người dân.

Ngoài BĐS đô thị, nhà ở, hạ tầng thương mại, cần pháp lý hóa để công nhận các loại tài sản, BĐS dưới dạng công trình xây dựng khác, để tạo điều kiện vay vốn, thế chấp, tham gia trao đổi, mua bán trên thị trường BĐS. Đó là các loại tài sản trên đất nông nghiệp được đầu tư xây dựng trang trại, nông trại hay các khu, điểm du lịch tổng hợp hay các loại tài sản hạ tầng năng lượng.

Thứ ba, xây dựng, hoàn thiện, đảm bảo vận hành minh bạch hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị trường BĐS, nhà ở. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch, môi giới BĐS, ngăn chặn các kiểu thao túng thị trường gây sốt ảo làm méo mó thị trường BĐS.  

Làm việc với TPHCM mới đây về các khó khăn thị trường chứng khoán, TPDN, BĐS, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh tinh thần làm lành mạnh hóa thị trường, theo đúng quy định của pháp luật: “Ai làm sai phải xử lý, ai làm tốt thì bảo vệ, xử lý người làm sai để bảo vệ người làm tốt, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân, DN”.

https://dttc.sggp.org.vn/cuu-bat-dong-san-chan-benh-ke-toa-dieu-tri-post99909.html